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房地产是美国未来十年投资王者

http://www.brightlifechina.com 文章来源:本站发布时间:2019-12-03 11:04:06 浏览次数:诚信│专业│贴心│一站式服务

如果你有一笔闲钱,未来十年都不会用到,那么你觉得下面哪个选项才是最佳的投资对象——股票、债券、房地产、现金、黄金/金属,还是比特币/虚拟货币?

这是不久前Bankrate网站一次投资者调查的问题,超过1000位美国投资者接受了调查,猜猜结果如何?房地产以巨大的优势胜出。股票每找到两位支持者的同时,房地产就能够找到三位。

是这些投资者发现了什么秘密?是理财规划师们多年以来所说的都是错的?为了找到问题的答案,MarketWatch刊文进行了专门的研究,试图从历史数据当中找到答案。

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表面上看来,这些支持房地产的投资者肯定是金融历史没有学好。数据显示,1890年至今,美国房地产投资扣除通货膨胀后的真实年平均回报率只有区区0.4%(依据Case-Shiller全美住宅价格指数和消费者价格指数),而同期内,标普500指数(含其前身)的表现要好得多,计入股息的真实回报率达到了6.3%。

即便是长期美国国债,其表现也要好过房地产,根据通胀调整后的真实年均回报率为2.7%。

如果本文只是到这里结束,那么其实也就没有写作的必要了,因为在财经领域,这些早已是老生常谈。

事情怎么可能那么简单?关键是,目前股市和债市都已经严重高估了,因此,单说下一个十年的话,房地产胜出已经不仅仅是有可能,而是有很大的成算了。

也许,投资大众其实比我们以为的要聪明得多。

不妨从债券未来十年的回报前景开始研究。目前,十年期国债收益率为2.1%,较之十年期盈亏平衡通胀率只高出0.3个百分点(盈亏平衡通胀率为正常国债与同期限抗通胀国债的利率差)。这也就意味着,目前市场认为,未来十年内,扣除通胀,你从这些国债身上最多只能获得0.3%的年平均回报率。

当然,一旦通胀未来的恶化情况超过市场当前的预期,你就可能0.3%都拿不到。

下面看看股市的前景。考虑到影响股票投资回报的因素要比债券多得多,复杂得多,因此要预测股市的未来也要难得多。不过,我们至少知道,根据几乎所有主要估值指标,美股目前都是处在高估,乃至极端高估的区间。与此同时,如果你还打算为高估辩解,就会发现低利率将让你难以措辞。

考虑到这种高估的现实,投资者完全有理由预计未来十年当中,股票也会和债券一样,只能交出远低于历史平均水平的答卷。那么,到底是低多少呢?Research Affiliates的预期是,未来十年,标普500指数根据通胀调整后的真实年均回报率将只有0.5%,而美国长期国债更惨,将只有-0.7%。

还有更悲观的看法。波士顿的GMO估计,标普500指数从现在到2026年的真实总回报率将为-4.2%,美国长期国债真实年均回报率-1.1%。

当然,所有这些都只是预期,而且也有一些其他公司要比这两家乐观一些。不过,至少这两家公司的预测说明,文初Bankrate调查当中的人们之所以会选择房地产,很可能并不是因为他们缺少知识和思考。

股票熊市中的房地产表现

在确定房地产或者股票到底哪个未来十年将更为出色时,还有一个因素必须纳入考虑,即在股市下跌的周期内,房地产表现如何?现在,很多人对金融危机期间房市的可怕表现记忆犹新,肯定会想房地产要比股票风险更大,最好敬而远之。

然而,从历史宏观角度着眼,大家就会发现,房地产市场那一次的表现其实更像是个例外。1950年代至2007年的全部美股熊市期间,除了一次之外,Case-Shiller房价指数全部都是上涨的,而且哪怕是下跌的那次,也只跌了0.4%而已。

还有一点必须明确的是,Case-Shiller指数的波动要比股市轻得多。比如,以年度回报标准误差为参照,房价指数的波动强度只有股市的40%。很多人之所以会产生房市风险更大的错觉,是因为人们在购房时往往会诉诸贷款,而杠杆手段自然就会放大风险,但是归根结底,这风险是源自于贷款,而非房地产本身。

因此,如果你相信美股在下个十年迟早要遇到一波大熊市,也许真的还是选择房地产比较核算,而且后者风险也要小得多。


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