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现在投资美国商业地产正当时

http://www.brightlifechina.com 文章来源:本站发布时间:2019-12-03 11:00:41 浏览次数:诚信│专业│贴心│一站式服务

美国商业地产是否值得投资 

现在,选择在美投资的中国人越来越多。不少高净值人群为求稳定的收益和在美发展商业,而对美国的商业地产进行了投资。美国商业房地产也是相当值得投资价值的。 

01永久产权
和中国40年的产权不一样,美国的商业地产的产权是永久的。 

02高收益
美国的房产年租金和房子的售价比是比较高的,租售比一般都在1/20,而国内租售比在1/50甚至更低。美国商业平均收益率6-8%,中国基本低于4.5%。由于美国市场是属于国际市场,从长远的角度,也更为稳定。 

03管理简单商业地产中零售商铺和工业地产等,房东只管收租金就好。税费和维修费等是由租户承担的。商业租约普遍比较长,至少3年,很多租约甚至5-15年,所以租约长可避免房东频繁更换租约租户的麻烦。 

04投资策略灵活
在美国购买商业地产投资比较灵活。首先,如果您不想全款买房,我们可以为您找到合适的贷款政策,并为您联系银行协助办理贷款买房。第二,如果您暂时手头上有现金全款买房了,买房后需要现金流周转,您还可以做 Refinance,用已购房产找银行贷款。第三,您还可以和其他人一起投资购买,以出价多少分割地产股权。 

 如何评估美国商业地产投资价值 

一、如何计算财产的收入价格和价值? 

1估计计划总收入(GSI)
此种方法适用于公寓综合楼、购物中心和分段式办公楼。计划总收入就是把整个空间的总租金加起来,同时在计算过程中要根据特定的市场价值确定空间里每个区域的租金预期。 

2. 从GSI中减去5%的空缺
结合实际情况来说,在美国,并非所有商业物业的单位在一年中都会被完全占用。为了计算的准确率,要从总GSI中减去5%,得出的数字是有效总收入(EGI)。这是大多数贷款人在考虑你的潜在购买时将使用的百分比。 

3计算物业的净营业收入(NOI)
在美国,物业的净营业收入可以帮助你决定是否会从一个财产中获利。获取物业第一年的估计营业总收入,根据你在同一时间段内的估计运营费用(从你的收入中减去你的开支)。如果产生的NOI为正,那么你将获得初始利润。
为了更加准确地计算租赁房产,在计算过程中应该将GSI替换为EGI。 

4计算物业的资本化率或“资本化率”
在美国,NOI除以物业价格产生的百分比就是资本化率。资本化率因地区及其房地产产品的不同有很大差异,这能够显示出潜在的房地产利润率。
例如,如果房产的净营运收入为7.5万美元,定价为25万美元,那么资本化率将为30%。 

5将NOI除以资本化率以确定房地产的理想价格
在美国,无论你是想买房还是卖房,制定适合市场的销售价格都很重要。将当前或潜在的NOI除以该地区的资本化率,得到的就是一个包含利润和运营费用的销售价格。
例如,如果物业的资本化率为5%,净营运收入为9万美元,那么价格应为180万美元。 

6计算物业的总租金乘数(GRM)
你需要获取商业空间的挂牌售价,然后除以年总租金收入。这将给你一个GRM编号,然后你可以使用该编号来确定盈利能力。同时,你可以通过利用多个属性执行这些计算并平均结果来估计市场区域的GRM。
例如,如果一个房产的销售价格是72万美元,年总租金等于8万美元,那么它的GRM为9。 

7使用GRM创建属性值估计
将GRM对个别物业或该地区的年度总租金乘以倍数,得到的结果是根据当前市场对房地产价值的估计。
例如,如果一个房产的年总租金为7万美元,GRM为8美元,那么一个合理的价格将是56万美元。你的商业房地产代理或评估师应该能够为你提供一个准确的地区或财产的GRM。 

二、如何通过衡量财务因素来评估商业地产? 

1. 获得精确的平方英尺
在美国,商业地产价值直接与空间内可使用面积挂钩,你可以通过查看卖方提供的评估和文件了解该空间的完整面积,然后用销售价格除以总面积计算每平方英尺的价格(ppsf)。 

2查找需要修理的损坏区域
你可以与专业的商业检察员合作,来查找商业房产中需要修理的损坏区域,如果物业在占用前有任何需要修理的地方,我们也需要在潜在收入中扣除这些费用。 

3计算一段时间内任何维修的成本
你可以询问业主其商业财产的所有电气、管道或其他机械方面的年龄和状况。然后,将这些项目的当前使用年限与估计的使用年限进行比较,全面了解房产中需要短期和长期维修的项目。 

4询问当前所有者的收入和支出证明文件
当你对一处房产表示出强烈的兴趣后,可以向业主或其代表寻求过去一年证明文件。他们可能会给你税务文件、电费单,甚至是税收文件。 

5阅读年度房地产运营数据(APOD)报告
此报告包含有关特定物业的租金收入、运营支出、贷款明细和现金流动的信息。它的目的是展示过去一年房地产的整体财务状况并且可用于确定未来的潜力。

三、如何通过无形因素来评估商业地产? 

1评估卖方的激励水平
评估商业地产不是一门精确的科学,有时无形因素的影响也会有作用。例如卖方的欲望等,如果一个卖家不顾一切地想卖出房产,那么房产价格可能会低于市场价值。如果一个卖家有时间出售,那么他们可以在最初设定更高的价格。 

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