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美国酒店住客花费模式,能被移民局认可吗?

http://www.brightlifechina.com 文章来源:本站发布时间:2016-07-30 11:06:16 浏览次数:诚信│专业│贴心│一站式服务

        酒店和度假村是EB-5行业最为流行的项目类型,无论是从投资者或者项目方的角度来看。这类项目通常提供持续的现金流、房地产作为抵押物,以及相对充裕的EB-5就业,提振了投资者的信心。此外,酒店和度假村的开发商,也越来越放心地使用EB-5的资金作为投资组合的一部分。光是万豪酒店集团,自2008年起,就已经签署了14个EB-5项目,而且还有更多正在运作中。在过去的18个月,希尔顿、凯悦和喜达屋的开发商们都已经开始使用EB-5融资。

        酒店项目特别有吸引力,因为,除了计算建筑花费和运营收入所创造的就业,经济学家还能够将,入住客人在酒店之外的商品和服务花费,注入经济模型而算出就业。纳入的住客花费就业,经常能够大量增加EB-5项目所能创造的就业数,这样项目也就能够募集更多的EB-5资金,或者提供更多的就业冗余。

什么是住客花费的就业计算?

        住客花费的就业计算是,使用酒店客人在酒店之外的商品和服务之花费,作为经济模型的输入,来计算酒店所创造的就业。这些花费是,酒店客人在酒店开销之外,能带动当地就业的花费,而且这些就业是,如果没有酒店客人造访该地区的话,就不能带动的相关就业。为了计入酒店住客花费的衍生影响,经济学家使用由,旅游行业顾问以及/或者会展旅客局,所提供的相关报告的数据,来计算每晚每位旅客在当地的总花费。结合酒店的入住率,经济学家可以得出酒店所有住客在每个行业的所有花费,诸如:交通、娱乐、休闲、餐饮和零售店铺。一旦确定了每个行业的住客花费,他们就能够将这些数据,输入到经济模型中,辅以每个行业的相关系数,来计算就业影响。

USCIS(移民局)法规

        在历史上,USCIS曾经强烈反对使用住客花费来计算酒店项目的就业。自从2012年,USCIS开始挑战使用住客花费计算就业的方式,通过签发了许多项目的RFE(补件回函),包括那些使用住户花费就业的区域中心申请。

        “换句话说,酒店或者度假村,为了满足对于酒店房间增加的需求而建,是不充分的;酒店或者度假村,自身必须是增长需求的来源或者驱动力。”

        2012年6月22日,在同USCIS的前局长Mayorkas和经济学家的利益相关者会议上,该机构试图明确可以使用住客花费的场合。USCIS随后发布了一项此次会议的问答(Q&A)文件。根据该指南,“基于住客花费'的就业是有效的,仅仅当申请人能够提供证据,EB-5项目或者度假村的开发,致使住客的到来或者在该地区增加花费。”此外,必须能显示出,新的到访者的花费和旅游需求是由EB-5项目所带动的。换句话说,如果酒店为了满足对于酒店房间增加的需求而建,是不充分的;酒店或者度假村自身,必须是增长需求的来源或者驱动力。

        两个典型的案例是,密歇根州Mackinac岛的Grand酒店和加州San Diego的Del Coronado酒店,这两个项目都是地标性的酒店,客人们通常是将此酒店作为他们的目的地。然而,即便如此,在这两个项目上,USCIS还是有声称,周边区域/景点也影响了旅客的决定,使得他们入住这两个酒店。这也就设立了一个非常高的标准,使得很少有酒店或度假村能够满足。因此,很多酒店项目也就选择不再使用住客花费来计算就业。

        然而,就像租户就业,一些面对住户花费就业挑战的项目,通过提交详细市场研究报告和支持性文件,满足了USCIS的证明要求。一个在俄勒冈州Portland的EB-5酒店项目,在几轮RFE之后,成功证明了住户花费就业。然而,是否将住户花费就业计算在内的决策,是非常就事论事、具体分析的战略决定。必须要衡量酒店自身的独特性和吸引力,相对于其位置和周边景点,来决定该酒店能够符合作为一个目标酒店的资质。

2014年USCIS的利益相关者会议

        2014年2月26日,在同新的EB-5办公室主任Nicholas Colucci的,USCIS利益相关者会议上,USCIS看似对于住户花费就业有了新的看法。虽然,USCIS以“基于事实的考量”开场,正如大多数USCIS政策澄清的风格,该机构列出了条件,由此申请者能够证明住户花费就业而可能可以符合的标准:

1. 未被满足的整体需求:申请者要在商业计划书中,通过数据或者市场分析报告,证明存在酒店高入住率;
2. 服务特殊市场的差异化产品:申请人能证明,该酒店提供一种在当地目标市场的、新的服务类型,并且现今和将来有着对这种新服务的需求;
3. 响应另一项设施的新酒店:申请人能证明,该酒店的开发是响应一项新的设施,诸如:一个新的体育场馆或者娱乐场所。

        如此看来,该声明看似USCIS意图放宽其在2012年利益相关者Q&A中严格的标准。然而,基于同经验老道的EB-5经济学家们的交流,他们有着广泛的EB-5项目和区域中心经验,包括提供酒店项目的经济分析报告并且回复RFE,看起来,在新政策的发布和具体的实施之间,还是存在延迟。经济学家,最终确认,USICS对于住户花费就业曾经极力反对,甚至是那些在高入住率的区域。其反对,通常以RFE或者NID(拒签意向通知)的形式出现。大多数的酒店项目,经济学家提供的经济分析报告,都是基于,该酒店周边区域的高入住率来证明未被满足的需求标准。但是多高的入住率是足够让USCIS的审案官满意的呢?缺乏清晰的指导,就给谨慎和不一致的审判留有空间。甚至另外两个标准,也有着不确定性的风险,如:产品和服务是如何的不同之标准是不清晰的,以及新的酒店需要同这新的设施在地理位置上和开发周期上多接近。

结论

        随着USCIS继续在将EB-5部门搬到华盛顿,并且继续招收和培训新的审案官,现在可能还是太早说新的住户花费就业政策将会如何影响到实际的I-924和I-526的审批。但是,对于那些能满足2014年2月利益相关者会议上所列明3条标准中的2-3条的项目,那么也许值得一试。当然,这必须小心从事,并且需要充分准备的酒店行业的数据做支撑。


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